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手把手教你如何确定拆迁补偿标准
更新时间:2019-01-09 12:32阅读次数:
实践中大家可能早已发现,即使是同样的地段、同样的房子,左邻右舍之间最终得到的补偿数额有时也是大不相同的。因此征地拆迁时究竟应该补多少才是充分且合理的,成为了绝大多数被拆迁人的共同困惑。

京尚拆迁律师要先指明的是,由于目前的评估技术有一定的局限性,加上即使是有市有价的国有土地上房屋也没有一个百分之一百确定且统一固定的价格。因而征地拆迁实践中也很难有一个放之四海而皆准的补偿定价,最终获得补偿的多少,往往依赖于拆迁双方之间的协商谈判。

但只要大家能够学会如何确定自己的土地房屋的征地拆迁合理标准区间,就可以避免在协商签约过程中受蒙骗而在补偿价格上吃闷亏。京尚拆迁律师今天就带大家了解根据国家规定拆迁补偿标准该如何确定。

补偿原则-国有土地上房屋征收

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

也就是说,对于国有土地上房屋被征收的,补偿标准的确定原则主要有两个,其一是评估时点的类似房地产市场价格;其二是具有相应资质的房地产价格评估机构的评估定价。

京尚拆迁律师要特别说明的是,实践中部分被征收房屋并没有可依据的类似房地产市场交易价格可以参考,该类情况下,确定拆迁补偿时对评估结果的倚重性会更强,在该类情况下被拆迁人要尤其重视评估程序的合法性问题以及评估结果是否准确。

综上所述,原则上国有土地上房屋征收最终补偿价格的定价依据应当是在充分考虑分户评估结果的基础上参考房屋的市场交易价格,对房屋包括装饰装修补偿、搬迁费、临时安置费、其他奖励费用进行充分补偿。另外对于营业性用房还要给予充分的停产停业损失补偿。

补偿原则-集体土地房屋征收

《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中明确指出,征地涉及拆迁农民住房的,必须先安置后拆迁,妥善解决好被征地农户的居住问题,切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低,长远生计有保障,严格执行规定程序和补偿标准。

对于集体土地征收和集体土地上房屋拆迁,最重要的一条原则性规定就是“被征地拆迁农民原有生活水平不降低”。在这一基础上,我们分别来看关于集体土地征收和房屋拆迁的原则性规定。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。

也就是说,根据现行《土地管理法》规定,确定集体土地征收补偿数额的依据主要是被征收土地的年产值,以及地方政府依据耕地补偿标准规定的具体补偿标准。

对于集体土地上房屋拆迁标准的确定,由于集体土地上房屋的交易条件相对严格,只能在本集体经济组织内流转,难以找到可以作为参考的市场交易价格,实践中重要在遵守《土地管理法》、《土地管理法实施条例》相关规定的前提下参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,根据地方性法规、规章进一步确定。

具体补偿公式

在了解了国有土地上房屋征收补偿与集体土地征收房屋拆迁补偿原则性规定后,京尚拆迁律师要带大家进一步明确我们该如何计算具体的拆迁补偿。

国有土地上房屋的补偿公式大致可以理解为,货币补偿数额=房屋征收补偿价格(参考评估结果和市场价格)+室内装修装饰补偿+搬迁费补偿+临时安置费补偿(过渡费)+停产停业损失补偿+其他奖励性补偿+产权调换差价值(可能为负值)。

对于产权调换差价值大家可以理解为由于补偿方式分为货币补偿和产权置换补偿两种,在以上公式的基础上,根据被拆迁人具体选择的具体补偿方式可能出现在优惠政策价格的基础上部分或全部折算为安置房购房款。

单纯选择产权置换补偿方式的情况下确定安置房补偿标准主要依据置换比例,通常情况下如果安置房的地段等与被征收房屋类似的,面积置换比例不低于1:1,当安置房与被征收房屋有较大差异时,置换面积的比例也有可能高于1:1。

集体土地征收补偿的构成公式主要是,征地补偿=土地补偿费+地上附着物和青苗补偿+安置补助费+其他补偿费用。

其中地上附着物和青苗补偿、安置补助费补偿部分归被征地农民所有,安置补助费的实现形式可能是货币补偿也可能是社保等安置形式。土地补偿费归集体经济组织所有,被征地农民根据集体经济组织通过村民会议确定的分配方案参与土地补偿费的分配,通常最终得到的该部分补偿分配比例不少于百分之八十。

集体土地上房屋拆迁的补偿公式一般为,拆迁补偿数额=被拆迁房屋重置成新价+宅基地区位补偿价×合法宅基地面积+装饰装修补偿+搬迁费补偿+补助费+其他奖励性补偿
根据部分地方规定,有条件的地区可以按照土地管理法律、法规和规章的规定,另行为被拆迁人审批宅基地冰补偿重置成新价。另外,在被拆迁人选择产权置换的补偿方式时,根据具体征收补偿方案的内容应按照不低于1:1的置换比例进行产权置换。

 
实践中大家要套用公式具体计算补偿数额,还少不了三方面的重要依据,一是分户评估报告;二是相关征收项目的具体征收补偿方案;三是据以确定补偿公式中所涉单价的确定依据,如地方性法规、规章,以及最新确定的片区价格等。

对于这部分资料信息,被拆迁人可以主要通过两个途径获取,一是行政机关发布的相关征收公告和补偿方案公告;二是地方国土资源部的官方网站的征地信息公开栏目。
在结合公式计算出大致的补偿价格后,被拆迁人如果要在底线之上争取更高的补偿价格,更依赖于被拆迁人的谈判技巧和对项目信息及其他相关法律法规的进一步了解。

如果大家有关于征地拆迁的更多疑问,可以关注“京尚拆迁律师”公众号及头条号,后台私信留言给我们,或直接拨打京尚拆迁律师的咨询电话:010-85636656;85636650,与律师进行一对一的沟通咨询。


 

棚户区改造
手把手教你如何确定拆迁补偿标准
更新时间:2019-01-09 12:32阅读次数:
实践中大家可能早已发现,即使是同样的地段、同样的房子,左邻右舍之间最终得到的补偿数额有时也是大不相同的。因此征地拆迁时究竟应该补多少才是充分且合理的,成为了绝大多数被拆迁人的共同困惑。

京尚拆迁律师要先指明的是,由于目前的评估技术有一定的局限性,加上即使是有市有价的国有土地上房屋也没有一个百分之一百确定且统一固定的价格。因而征地拆迁实践中也很难有一个放之四海而皆准的补偿定价,最终获得补偿的多少,往往依赖于拆迁双方之间的协商谈判。

但只要大家能够学会如何确定自己的土地房屋的征地拆迁合理标准区间,就可以避免在协商签约过程中受蒙骗而在补偿价格上吃闷亏。京尚拆迁律师今天就带大家了解根据国家规定拆迁补偿标准该如何确定。

补偿原则-国有土地上房屋征收

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

也就是说,对于国有土地上房屋被征收的,补偿标准的确定原则主要有两个,其一是评估时点的类似房地产市场价格;其二是具有相应资质的房地产价格评估机构的评估定价。

京尚拆迁律师要特别说明的是,实践中部分被征收房屋并没有可依据的类似房地产市场交易价格可以参考,该类情况下,确定拆迁补偿时对评估结果的倚重性会更强,在该类情况下被拆迁人要尤其重视评估程序的合法性问题以及评估结果是否准确。

综上所述,原则上国有土地上房屋征收最终补偿价格的定价依据应当是在充分考虑分户评估结果的基础上参考房屋的市场交易价格,对房屋包括装饰装修补偿、搬迁费、临时安置费、其他奖励费用进行充分补偿。另外对于营业性用房还要给予充分的停产停业损失补偿。

补偿原则-集体土地房屋征收

《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中明确指出,征地涉及拆迁农民住房的,必须先安置后拆迁,妥善解决好被征地农户的居住问题,切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低,长远生计有保障,严格执行规定程序和补偿标准。

对于集体土地征收和集体土地上房屋拆迁,最重要的一条原则性规定就是“被征地拆迁农民原有生活水平不降低”。在这一基础上,我们分别来看关于集体土地征收和房屋拆迁的原则性规定。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。

也就是说,根据现行《土地管理法》规定,确定集体土地征收补偿数额的依据主要是被征收土地的年产值,以及地方政府依据耕地补偿标准规定的具体补偿标准。

对于集体土地上房屋拆迁标准的确定,由于集体土地上房屋的交易条件相对严格,只能在本集体经济组织内流转,难以找到可以作为参考的市场交易价格,实践中重要在遵守《土地管理法》、《土地管理法实施条例》相关规定的前提下参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,根据地方性法规、规章进一步确定。

具体补偿公式

在了解了国有土地上房屋征收补偿与集体土地征收房屋拆迁补偿原则性规定后,京尚拆迁律师要带大家进一步明确我们该如何计算具体的拆迁补偿。

国有土地上房屋的补偿公式大致可以理解为,货币补偿数额=房屋征收补偿价格(参考评估结果和市场价格)+室内装修装饰补偿+搬迁费补偿+临时安置费补偿(过渡费)+停产停业损失补偿+其他奖励性补偿+产权调换差价值(可能为负值)。

对于产权调换差价值大家可以理解为由于补偿方式分为货币补偿和产权置换补偿两种,在以上公式的基础上,根据被拆迁人具体选择的具体补偿方式可能出现在优惠政策价格的基础上部分或全部折算为安置房购房款。

单纯选择产权置换补偿方式的情况下确定安置房补偿标准主要依据置换比例,通常情况下如果安置房的地段等与被征收房屋类似的,面积置换比例不低于1:1,当安置房与被征收房屋有较大差异时,置换面积的比例也有可能高于1:1。

集体土地征收补偿的构成公式主要是,征地补偿=土地补偿费+地上附着物和青苗补偿+安置补助费+其他补偿费用。

其中地上附着物和青苗补偿、安置补助费补偿部分归被征地农民所有,安置补助费的实现形式可能是货币补偿也可能是社保等安置形式。土地补偿费归集体经济组织所有,被征地农民根据集体经济组织通过村民会议确定的分配方案参与土地补偿费的分配,通常最终得到的该部分补偿分配比例不少于百分之八十。

集体土地上房屋拆迁的补偿公式一般为,拆迁补偿数额=被拆迁房屋重置成新价+宅基地区位补偿价×合法宅基地面积+装饰装修补偿+搬迁费补偿+补助费+其他奖励性补偿
根据部分地方规定,有条件的地区可以按照土地管理法律、法规和规章的规定,另行为被拆迁人审批宅基地冰补偿重置成新价。另外,在被拆迁人选择产权置换的补偿方式时,根据具体征收补偿方案的内容应按照不低于1:1的置换比例进行产权置换。

 
实践中大家要套用公式具体计算补偿数额,还少不了三方面的重要依据,一是分户评估报告;二是相关征收项目的具体征收补偿方案;三是据以确定补偿公式中所涉单价的确定依据,如地方性法规、规章,以及最新确定的片区价格等。

对于这部分资料信息,被拆迁人可以主要通过两个途径获取,一是行政机关发布的相关征收公告和补偿方案公告;二是地方国土资源部的官方网站的征地信息公开栏目。
在结合公式计算出大致的补偿价格后,被拆迁人如果要在底线之上争取更高的补偿价格,更依赖于被拆迁人的谈判技巧和对项目信息及其他相关法律法规的进一步了解。

如果大家有关于征地拆迁的更多疑问,可以关注“京尚拆迁律师”公众号及头条号,后台私信留言给我们,或直接拨打京尚拆迁律师的咨询电话:010-85636656;85636650,与律师进行一对一的沟通咨询。


 
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